Досрочное погашение ипотеки: какие способы доступны и какой выгоднее?

У клиентов отечественных банков есть возможность выплатить ипотеку раньше срока, прописанного в договоре. Предусмотрено частичное и полное досрочное погашение. Выбирать подходящий вариант следует с учетом оставшегося срока кредитования: чем меньше платежей осталось, тем меньше выгоды получит заемщик.

Оптимальным вариантом является постепенное сокращение периода выплат в течение первой трети срока, так как чаще всего действует аннуитетная схема погашения: сначала большая часть средств уходит на уплату процентов, а не тела кредита. Важно также учитывать особенности различных категорий заемщиков, например, как рассчитать ипотеку для многодетной семьи или для военнослужащих, поскольку в этом случае могут быть предусмотрены льготы и субсидии. Однако при выборе снижения ежемесячных платежей экономия будет заметна сразу.

Законодательные ограничения

В соответствии с ФЗ № 284 заемщик вправе частично или полностью досрочно погасить кредит, но обязан уведомить об этом кредитора минимум за 30 календарных дней до предполагаемой даты платежа. Иногда в договоре указан более короткий срок уведомления. Необходимо обязательно сообщить в банк о своем решение. В противном случае платеж не засчитается и будет перечислен в счет следующей оплаты по графику.

Виды «досрочки»

Можно уменьшить ежемесячные платежи или срок кредитования, либо выбрать комбинированную схему. Для выбора оптимального варианта необходимо оценить, что важнее — сократить итоговую переплату или уменьшить размер взносов, чтобы они стали более комфортными для бюджета.

Уменьшение срока выплат

Вариант с сокращением периода кредитования выгоден, если цель заемщика — отдать меньше денег банку. В этом случае увеличится часть, направляемая на закрытие тела кредита. Выплаты станет динамичнее, так как проценты будут начисляться на меньшую сумму.

Сокращение размера платежей

Если уменьшать ежемесячные платежи, срок кредитования увеличится. При этом больше денег в составе взносов будет идти на уплату процентов, а не погашение основного долга. Такой способ выглядит невыгодным по сравнению с предыдущим. Однако это оптимальный вариант для тех, у кого возникли сложности с погашением долга. Например, уменьшился заработок.

Комбинированная схема

Идеальная «досрочка» — чередовать уменьшение срока кредитования и размере ежемесячного платежа. Таким образом, получится извлечь максимальную выгоду от досрочных погашений.

По возможности следует сначала внести крупный платеж, после чего существенно уменьшится размер платежа. При этом нужно продолжить внесение всех сумм по графику. За счет даже небольших переплат в долгосрочной перспективе удастся сократить период выплат.

Комбинированный вариант удобен тем, что в случае непредвиденных обстоятельств будет комфортнее внести обязательный платеж, а сокращать срок кредитования и итоговую переплату можно в более комфортные для бюджета времена. Недостаток лишь в том, что переплата по процентам будет выше, чем при «досрочке» с уменьшением только срока выплат.